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宅地建物取引士の問題解説：抵当権が設定された建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法の…
問題
抵当権が設定された建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、最も適切なものはどれか。
- ア 抵当権者に対抗できない建物賃借人で競売手続の開始前から使用していた者は、買受人の買受けの時から6か月を経過するまでは、建物の引渡しを猶予される。（正解）
- イ 抵当権設定登記後に賃借権の登記をすれば、その賃借権は当然にすべての抵当権者に対抗できる。
- ウ 抵当権設定登記前に対抗要件を備えた賃借人であっても、競売により建物を直ちに明け渡さなければならない。
- エ 建物の引渡しの猶予を受ける賃借人は、猶予期間中の建物使用の対価を支払う必要はない。
出典：オリジナル問題｜参考範囲：民法・借地借家法・区分所有法・不動産登記法（2026年4月1日現在施行の法令）、国土交通省・法務省の公表資料、不動産適正取引推進機構の試験要綱・出題範囲
正解と解説
正解：抵当権者に対抗できない建物賃借人で競売手続の開始前から使用していた者は、買受人の買受けの時から6か月を経過するまでは、建物の引渡しを猶予される。
解説：抵当権の登記後に部屋を借りた人が、競売が起きたとたんに住む家を失わないよう配慮した仕組みです。抵当権設定登記後に賃借権を取得した賃借人は、原則として買受人に賃借権を対抗できません。しかし、競売手続の開始前から使用している建物の賃借人については、買受人の買受けの時から6か月間は明渡しが猶予されます（引渡し猶予制度）。たとえば引っ越し先を探すための猶予期間と考えると分かりやすいです。ただし猶予期間中も建物使用の対価（賃料相当額）の支払が必要です。一方、抵当権設定登記より前に対抗要件（引渡し）を備えた賃借人は、買受人にも賃借権を対抗でき、明け渡す必要はありません。
間違えやすい点：「設定登記後の賃借人は対抗不可だが6か月の引渡し猶予」「猶予中も対価は必要」「設定登記前の賃借人は対抗できる」の3点で整理すると迷いません。
他の選択肢はなぜ違う？
- イ抵当権設定登記後の賃借権は、登記しても先順位の抵当権者には対抗できません。
- ウ抵当権設定登記前に対抗要件を備えた賃借人は、買受人に対抗でき明け渡す必要はありません。
- エ引渡しの猶予を受ける間も、建物使用の対価を支払う必要があります。
この問題について
各法令の条文と試験範囲を参考に、Sikaku Master向けに独自作成した問題です。公式試験問題・過去問題の転載ではありません。
不動産適正取引推進機構の過去問題は無断転載が禁止されているため、本問は条文・制度に基づく独自問題として作成しています。