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宅地建物取引士の問題解説：抵当権の効力に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれ…
問題
抵当権の効力に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、最も適切なものはどれか。
- ア 抵当権の効力は、抵当地の上に存する建物にも当然に及ぶ。
- イ 物上代位をするには、目的物が金銭等に変わって債務者に払い渡された後でなければならない。
- ウ 抵当権の被担保債権の利息は、その全額について常に優先弁済を受けることができる。
- エ 抵当権者は、抵当目的物の賃貸により債務者が受けるべき賃料に対しても、その払渡し前に差押えをして物上代位することができる。（正解）
出典：オリジナル問題｜参考範囲：民法・借地借家法・区分所有法・不動産登記法（2026年4月1日現在施行の法令）、国土交通省・法務省の公表資料、不動産適正取引推進機構の試験要綱・出題範囲
正解と解説
正解：抵当権者は、抵当目的物の賃貸により債務者が受けるべき賃料に対しても、その払渡し前に差押えをして物上代位することができる。
解説：物上代位は、抵当に取った物が形を変えても、その代わりのお金を追いかけられる仕組みです。抵当権には物上代位性があり、目的物の売却代金・賃料・滅失損傷による保険金や損害賠償金など、目的物に代わる金銭等にも効力が及びます。ただし、その払渡し又は引渡しの前に抵当権者が差押えをする必要があります（お金が相手に渡ってしまう前に押さえる、というイメージです）。抵当権の効力は、原則として目的物に付加して一体となった物（付加一体物）には及びます。もっとも、土地上の建物は別個の不動産なので、土地の抵当権の効力は当然には及びません。利息その他の定期金は、原則として満期となった最後の2年分について優先弁済を受けられます。
ひっかけ注意：「物上代位は払渡し前の差押えが必要」「土地の抵当権は建物に及ばない」「利息の優先は最後の2年分」と押さえておくと迷いません。
他の選択肢はなぜ違う？
- ア土地上の建物は別個の不動産であり、土地の抵当権の効力は当然には建物に及びません。
- イ物上代位は、目的物が金銭等に変わって払い渡される前に差押えをする必要があります。
- ウ利息その他の定期金は、原則として満期となった最後の2年分について優先弁済を受けられます。
この問題について
各法令の条文と試験範囲を参考に、Sikaku Master向けに独自作成した問題です。公式試験問題・過去問題の転載ではありません。
不動産適正取引推進機構の過去問題は無断転載が禁止されているため、本問は条文・制度に基づく独自問題として作成しています。