TAKKEN
宅地建物取引士の問題解説
問題
宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主と締結する売買契約における、契約不適合責任（担保責任）についての特約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- ア 不適合を通知すべき期間について、引渡しの日から2年以上となる特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約をしてはならず、これに反する特約は無効となる。
- イ 担保責任を一切負わない旨の特約も、買主が了承すれば有効である。
- ウ 通知期間を引渡しの日から1年とする特約は、買主に有利なので有効である。
- エ この特約の制限は、買主が宅地建物取引業者であるかどうかにかかわらず適用される。
出典：オリジナル問題｜参考範囲：宅地建物取引業法・同施行令・同施行規則、国土交通省の解釈・運用の考え方、2026年4月1日現在施行の法令、不動産適正取引推進機構の試験要綱・出題範囲
正解と解説
正解：不適合を通知すべき期間について、引渡しの日から2年以上となる特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約をしてはならず、これに反する特約は無効となる。
解説：これは、プロの業者が自ら売主になるときに、買主の担保責任を勝手に薄められないよう歯止めをかける仕組みです。民法では、種類・品質の不適合は買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば責任を追及できます。業者が自ら売主の場合、これより買主に不利な特約は原則無効ですが、例外として「不適合を通知すべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約」は有効です。担保責任を一切負わない特約や、通知期間を引渡しから1年とする特約は買主に不利なので無効となり、その場合は民法の原則（知った時から1年）に戻ります。8種制限の一つで、買主が宅建業者なら適用されません。
ひっかけ注意：「『引渡しから2年以上』の通知期間特約だけ例外的に有効」「それ以外で買主に不利な特約は無効で民法に戻る」と押さえておくと迷いません。
他の選択肢はなぜ違う？
- イ担保責任を一切負わない特約は買主に不利で、了承があっても無効です。
- ウ通知期間を引渡しから1年とする特約は、民法（知った時から1年）より買主に不利で無効です。
- エこの制限は8種制限の一つで、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されません。
この問題について
各法令の条文と試験範囲を参考に、Sikaku Master向けに独自作成した問題です。公式試験問題・過去問題の転載ではありません。
不動産適正取引推進機構の過去問題は無断転載が禁止されているため、本問は条文・制度に基づく独自問題として作成しています。