【1問1問】宅建「35条書面と37条書面」が混ざるのは、“いつ・何のため”が違うだけ

正直に言うと、私は宅建を始めてしばらく、35条書面と37条書面のどっちがどっちか、毎回あやふやだった。番号は隣同士だし、どっちにも宅建士が出てくる。問題を解くたびに「えっと、これは契約の前？後？」で手が止まる。同じところでつまずいた人、たぶん少なくないと思う。

でも、ある一言でスッと解けた。「35条は契約の前、37条は契約の後」。それだけ。出てくるタイミングが違うだけなのに、私は長いこと、別々の難しい書類だと思い込んでいた。役割さえ分かれば、あの覚えにくい記載事項も、ちゃんと意味を持ちはじめる。

正体は「買う前の説明書」と「契約できましたの控え」

35条書面（重要事項説明書）は、契約する前に渡す“説明書”だ。家電を買う前に仕様を確かめるのと同じで、「この物件、ほんとに買って（借りて）大丈夫？」を判断するための材料を、宅建士が口頭で説明してくれる。買う前だからこそ、登記された権利、法令上の制限、私道負担、水道・電気・ガスの整備状況……「知らずにハンコを押したら泣くやつ」がここに並ぶ。

いっぽう37条書面（契約書面）は、契約が成立した後に渡す“控え”だ。「こういう条件で合意しましたね」を紙に残すレシートのようなもの。だから中身は、代金・引渡し時期・移転登記の時期みたいな、実際に約束した中身そのものになる。

違いを一枚の表で

覚えるコツは「説明が要るのは35条だけ」「記名はどっちも要る」。この2つを取り違える肢が、本当によく出る。逆に言えば、ここさえ外さなければ半分は守れる。

記載事項は「判断材料」か「約束した中身」かで放り込む

記載事項を正面から丸暗記しにいくと、たいてい沼にはまる。私は、はまった。仕分けの軸は、さっきの役割のままでいい。

35条に入るのは“判断材料”——登記された権利の種類・内容、都市計画法や建築基準法の制限の概要、私道負担、飲用水・電気・ガス・排水の整備状況、既存建物なら建物状況調査の結果の概要。要は「契約する前に知っておきたい事実」だ。

37条に入るのは“約束した中身”——当事者、物件、代金や借賃の額・支払時期・支払方法、引渡しの時期、移転登記の申請の時期。これらは定めがあろうとなかろうと必ず書く（必要的記載事項）。一方で、損害賠償額の予定や危険負担、代金以外の金銭のやりとりは「決めたときだけ書けばいい（任意的記載事項）」。この“必ず／決めたなら”の線引きが、37条のひっかけの本命だ。

試験では、こう顔を出す

いちばん多いのが記載事項の入れ替え。「宅地の引渡しの時期は、重要事項として説明しなければならない」——これは誤り。引渡し時期は37条（契約後）の話で、35条（契約前）の説明事項じゃない。逆に「私道の負担は37条書面に必ず記載する」も誤り。私道負担は35条の側だ。前後をひっくり返して揺さぶってくる、と知っておくだけで引っかかりにくくなる。

もう一つは「説明」と「交付」のすり替え。37条書面について「宅建士が説明しなければならない」と書いてあれば誤り（37条は渡せばよくて、説明義務まではない）。

「35条＝買う前の説明書／37条＝契約の控え」。この一本さえ通しておけば、似た肢のどこをいじってあるかが見えてくる。あとは問題演習で手を動かすだけ。用語があやしくなったら宅建用語集へ。配点4割の宅建業法をどう攻めるかは勉強順の記事、ついでに8種制限もここで一気に。